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二套房贷首付不得低于40%

1月10日

1月10日,国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确二套房贷首付不得低于40%;同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给;加强风险防范和市场监管;加快推进保障性安居工程建设;落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。
将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%,表明国家要抑制投资性购房,加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出,继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险。

二套房贷首付不低于50%

4月14日

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施,被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属:对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

4月17日

4月17日,国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

仅过三天,国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任,坚决遏制部分城市房价过快上涨,切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

暂停发放第三套房贷

9月29日

9月29日,央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。
新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”,相比“国十条”更加强硬,这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

10月19日

10月19日,中国人民银行决定,自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出,同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

10月20日

住建部称,从2010年10月20日起,上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点,由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时,个人住房公积金贷款利率同时上调。其中,五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%,五年期以上从3.87%调整为4.05%。
本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策,目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整,对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

11月1日

10月底,多家银行总行已向分支行下发通知,从11月1日起,全面取消房贷七折利率,首套房首付最低30%,利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%;二套住房最低首付50%,利率执行同档期基准利率的1.1倍。

此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房,他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

11月3日

住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米及以下的,贷款首付款比例不得低于20%;套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。同时,第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象,仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭,且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
随着四部委发出通知,推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施,房地产调控正持续加码。不少业内人士业内观点认为,此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛,有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

12月25日

中国人民银行宣布,自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率,一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中,对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率,由现行的6.14%上调至6.40%。

随着“通胀”预期的日益增加,央行在年内二次加息,业内人士预测,此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

12月26日

在央行宣布加息的第二天,住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起,五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%,五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时,开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市,贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行,并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。
这是2010年住房公积金利率的第二次上调。这意味着从2011年1月1日起,10月20日加息前公积金贷款的客户将累计接受两次加息的影响。其中影响面最大的五年期以上公积金贷款利率累计上调0.43个百分点。此外,与以往住房公积金调息不同,在今年的两次住房公积金调息中,一个明显的变化就是“住房公积金支持保障性住房建设项目贷款利率也相应调整”
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开发商竞买保证金最少两成,一个月内付清地价50%

3月8日

3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神,增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性,增加保障性为重点的住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率,促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

3月9日

3月9日,财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
从该通知的规定看,两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的,这套房子,对其中任何一位购房者来说,都必须是唯一一套住房,否则就不能享受1%契税税率优惠。

土地增值税清算措施出台

5月26日

5月26日,国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》,明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。
土地增值税的征收属于一项长期政策,若能从严征收,将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏,捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

楼市调控加码土地增值税预征从严

6月3日

6月3日,国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定,除保障性住房外,东部地区省市预征率不得低于2%,中部和东北地区省市不得低于1.5%,西部地区省市不得低于1%。

这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。 在此《通知》中,国税总局不仅从清算,还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中,划定土地增值税预征最低限,要求地方政府6月底前上报清算工作计划,以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益,充分发挥土地增值税调控作用。

首套住房契税下调 普通住宅减半征收契税

9月29日

9月29日,三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
显然,新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致,即以家庭为单位核定是否是“二套房”。
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取得预售许可后10日内需公开房源及售价

4月13日

住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售。
房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段,对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温,我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此,《通知》要求各地切实负起责任,加大查处力度,强化房地产市场监管。

经适房只能自住 违规5年内不得再次申购

4月27日

4月27日消息,住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定,经济适用住房购房人在取得完全产权以前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,按照有关规定或者合同约定收回,并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间,强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理 强化租赁管理和服务

5月5日

住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借,日常管理和维修养护资金不落实,准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题,做出了有关规定。
《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

二套房认定标准出台认房又认贷

6月4日

6月4日,住建部、央行和银监会联合发出通知,就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定,借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统,下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成,利率1.1倍。
与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法,相较之前,新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比,新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

6月12日

6月12日,住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位,是解决“夹心层”住房困难的有力举措。
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住宅用地必须符合“70%标准”

1月21日

1月21日,国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定,以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

9月27日

9月27日,国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。
从此通知不难看出,在未来土地竞买过程中,国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。
1.“国11条”对许昌市房地产发展的影响:
——“增加普通商品住房的有效供给”。特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。对许昌市场来说,开发商在未来拿地和规划过程中需要更严谨,将政策和市场合理结合,确保开发利润的实现。
——“抑制投资投机性购房”。当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。”许昌作为三、四线城市,目前投机和投资的需求表现不十分明显,目前客户购房主要目的为自住或改善型刚性需求,营业税的调整短期来说对二手房市场会产生一定影响,但作为新房市场来说,对许昌楼市的影响将相对较小。
——“加强市场监管”。当前部分房地产市场开发商通过违规放号、要求购房者交纳诚意金等方式哄抬房价、制造恐慌气氛,严重扰乱楼市正常交易秩序。此次“国四条”也提出,继续整顿房地产市场秩序,加强房地产市场检测,完善土地招拍挂和商品房预售制度。政府严惩这些违规行为,显然要给百姓一个稳定的市场预期。该政策如果执行到位,前期销售回款和市场反馈将一定程度的滞后,对开发商的资金要求将一定程度提高。整体将加大开发商的开发风险。市场监管与地方政府的执行力有直接的关系,从目前市场来说,管理政策相对宽松,未来如果从紧后期在销售过程中也可以通过一定的销售手段和措施回避政策要求。
——大规模推进保障性安居工程建设。此前,一些地方的保障房建设缓慢,审核把关不严……此次国务院常务会议强调,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。该政策在许昌目前已经有一定的反馈,1月4日,从许昌市住房城乡建设局获悉,今年许昌市要建设廉租住房2093套,其中,许昌市区963套、许昌县185套、禹州市200套、长葛市385套、襄城县260套、鄢陵县100套。这在分流客户,增加竞争的同时,对许昌客户的价格预期也将产生一定的影响,未来许昌的整体房价走势可能受到保障性住房供应的制约。
2、金融信贷政策出现收紧趋势:
中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,调整后大型金融机构存款准备金率为16%,农村信用社等小型金融机构暂不上调。
政策评析:
提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币,这在一定程度上促成了这次上调行动。
对房地产市场而言,资金流动性暂时不是问题,但是上调存款准备金影响的是市场预期,如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态,房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。不过从总体来看,这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性,防范市场风险角度来考虑的,主要体现“平衡”和“微调”两个方面。因此,仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。
一、货币政策继续趋紧 存款准备金率、存贷款利率相继上提
2011年1月14日、2月18日中国人民银行宣布分别从1月20日起、2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率各0.5个百分点。至2月18日调整后,内地大型金融机构存款准备金率已经达到19.5%,创历史新高。
业内分析人士指出,本季度两次上调的存款准备金率合计冻结流动资金近8000亿元,此举使国内各金融机构的资金成本大大提升,社会支出急剧减少,从而达到抑制国内通货膨胀、对抗信贷及外汇流动性的目的,同时也有分析人士指出:流动资金的紧缩对房地产行业也将带来雪上加霜的效果。
另外,2月8日中国人民银行也宣布,自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。此次调整之后,一年期、三年期和五年期定期存款基准利率分别达到3.00%、4.50%和5.00%,为2008年11月以来的新高。五年以上贷款利率则升至6.60%。同时,央行此次还上调了活期存款利率,由此前的0.36%上调至0.40%。对于房地产业而言,业内人士认为,此次加息后,购房者的融资成本进一步上升,将削弱购房者的购买能力从而达到抑制房地产资金链的目的。




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八、2010 年-2012 年许昌投入土地332.3 万平方米拟定建设保障性住房47916 套
2010 年-2012 年共建设保障性住房 (含廉租住房、 经济适用住房、 公共租赁住房、 47916 套, 土地总需求 332.3 万平方米, 完成投资 899827 棚户区改造、 城中村改造) 万元。其中廉租住房 7682 套,土地总需求 23.87 万平方米,完成投资 38338 万 元;经济适用住房 6047 套,土地总需求 25.05 万平方米,完成投资 54554 万元; 公共租赁住房 516 套,土地总需求 2.7 万平方米,完成投资 8046 万元;棚户区 改造 9181 套,土地总需求 122.5 万平方米,完成投资 552026 万元;城中村改造 24490 套,土地总需求 158.18 万平方米,完成投资 246863 万元;发放租赁补贴 12561 户。 (二)、年度工作任务。 1、2010 年,解决 22483 户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新 增廉租住房房源 2538 套,新增发放租赁补贴 2552 户。建设经济适用住房 17 万 平方米,2360 套;建设公共租赁住房 1 万平方米,190 套;各类棚户区改造开工 建设 109.63 万平方米,6853 套;城中村改造开工建设 116.95 万平方米,7990 套。 2、2011 年,解决 20672 户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新 增廉租住房房源 3504 套,新增发放租赁补贴 1574 户;建设经济适用住房 20.81 万平方米,2972 套;建设公共租赁住房 1.51 万平方米,292 套;各类棚户区改 造开工建设 86.37 万平方米, 4060 套; 城中村改造开工建设 99.78 万平方米, 8270 套。 3、2012 年,解决 11480 户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中,新增廉 租住房房源 1595 套,新增发放租赁补贴 596 户,建设经济适用住房 5 万平方米, 715 套,建设公共租赁住房 1.77 万平方米,344 套;完成城中村改造 93.6 万平方 米,8230 套。
一、“国八条”解读
2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策,新“国八条”使得第三次调控最终浮出水面,其中房贷方面,二套房贷首付提至六成,限购令也推向了全国执行,可谓最严厉房地产调控政策。其中:“限购令”推至全国,有2套房家庭本地暂停购房;“限价令”首现,要求地方设定新房价格目标;二套房首付比例提高至六成等一系列信贷、税收、土地、保障房政策组合成:“国八条”重磅杀出。
对比10年的楼市调控政策,本次调控的主要特点仍然体现在抑制消费需求上,但变化的亮点在于地方政府被明确抑制房价过快上升的责任,需要制定一个量化的调控目标,并加大了问责力度,进一步落实地方政府责任。国八条的出台,是2010年两次楼市调控的加码,也因此奠定了2011年整个楼市的调控基调。

“国八条”主要内容为增加供应、抑制需求

增加供应
抑制需求
土地政策:
1、增加土地有效供应,保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%;
2、11年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量;
3、大力推广、限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地;
4、加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查;
5、加大对闲置土地以及擅自更改土地性质或非法转让土地使用权行为的查处力度。
保障房政策:
1、2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套;
2、要努力增加公共租赁住房供应;
3、鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款;
4、鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房,并持有、经营,或由政府回购。
行政限购政策:
1、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施;
2、对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);
3、对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。
信贷金融政策:
1、对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍;
2、人民银行各分支机构可根据当地实际情况提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
财税政策:
1、调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税;
2、加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查
“国八条”在增加供应方面基本上是老调重弹,但随着调控力度的不断加深,土地政策不断深化,保障房政策不断具体化,也算是推陈出新,增加了可执行性。




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财税政策:对不足5年交易统一全额征税,二手房交易门槛提高
财税政策方面,国家加大对二手房交易的税收征收管理力度,以期打击投机投资型消费者,但由于成本转嫁,所以最终税费成本还会移植到接手的消费者身上,这在一定程度上也抑制了首次或首改的需求,使其陷入观望态势。同时,国家也加强对土地增值税的征收管理,对特别是定价明显高于周边项目的楼盘,要重新进行土地增值税清算和稽查,以限制高价房面市。
除了增加供应和抑制需求方面对房地产市场进行调控外,在本轮调控中,中央政府还明确了地方政府调控房价的责任,要求其确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。对政府调控目标进行量化,一方面既能够给予购房者稳定的房价预期,同时也能够确保政府的执行力度,迫使地方政府采取有力措施稳定地方房价,避免房价过快上涨。但在目标确定的实际操作中却存在一定的难度,同时也不排除地方政府为了达成目标采取非真实反映地方房价走势的方式来处理该地的房价,例如控制高端盘的网签进度等等。

中央2010年两次新政与“国八条”主要内容对比

分类
调控手段
4.15新政
9.29新政
国八条
变化
行政
限购
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
“国八条”相较以前在限购方面制定了更加具体和严格的规定,明确规定了限购范围和限购数量。



商业贷款
首套,贷款首付款比例不得低于30%; 第二套,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;
第三套及以上的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。
首套,首付款比例调整到30%及以上;
第二套,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定; br /> 第三套及以上的,各商业银行暂停发放住房贷款。
第二套,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
随着政策调控的深化,首套房首付由之前的二成稳定在三成;第二套房首付则不低于六成;三套房贷由提升首付到停贷,严厉程度不断加大,打击面也扩大,由原来只针对投资投机者扩大到改善型用户。
公积金
未提及
对购买第二套住房的
未提及
此前只要已还请公积金贷款
贷 款
家庭,公积金贷款的首付款比例不得低于50%;暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房公积金贷款。
第二套,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
均可申请首付三成。9·29新政后第二套贷款首付比例提高至五成,第三套停贷,同时认房认贷。国八条未提及。
土 地
房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索、综合评标、一次竞价、双向竞价等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。
房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量。
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式,大力推广、限房价、竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
国八条相对于前两次调控来说对土地出让的数量有了较为明确的限制,具备了切实的可操作性,并首次公开提出限价房,并试图推向全国,解决低收入者住房问题,稳定房价。
保障性住房
确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。房价过高、上涨过快的地区,要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
各地要加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度,切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。
2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。要努力增加公共租赁住房供应。
保障性住房的建设计划不断加大,并被要求落到实处,将会和地方政府签订保证协议书。而不断提出公共租赁房,也可见政府调控思维由产权房开始像租赁房转变,以保证更多让你的居住权。

房产税
未提及
加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。
未提及
虽未提及,但随后上海和重庆各自出台房产税试点,使得推广房产税试点的预期加重
土地增值税
税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。
加强对土地增值税征管情况的监督和检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
以前是动态追踪,现在是定点“关注”
新“国八条“在2010两轮房地产调控的基础上进一步升级,调控力度史无前例;行政干预已进入强硬阶段;其中“去杠杆化、去需求化、去市场化“的特征更加明显。
特征一:信贷进一步紧缩
对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例由30%上调到不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
特征二:限购范围扩大
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
特征三:保障房用地面积据指标限定
各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户改造住房河中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。


特征四:加强了税收征管
调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
特征五:严格的问题责机制
严格施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。
加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督,对违规行为严肃处理。
特征六:强化舆论引导
对各地稳定性房价和住房保障工作好的做法和经验,要加达宣传力度,引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任。
“限购令”成为此次房地产调控的重点。相比之前各地出台的限购令,本次调控由中央政府层面出台政策,全国统一执行,力度更大;一旦限购令全面铺开,各主要一二线城市、甚至部分房价较高的三线城市市场成交量都将面临回调,而房企销售压力也将凸显。
第一、调控主线:中短期以抑通胀、降房价为核心,中长期将逐步推进制度化改革,促进房地产业平稳健康发展。
降房价,是民生问题,抑通胀是经济问题,两个问题在2011年交织在一起,共同形成“降物价”这个问题。这是短期。从长期来看,2010年的宏观调控,政府被动地拉开了房地产市场制度性改革的序幕。主要表现在保障房建设提升到政治高度、房产税在全国范围制造政策舆论环境。保障房大家没有异议,只有期待,政策的舆论环境很好;而对房产税来说,各方面依然充满了异议,政策的舆论环境并不支持。尽管如此,业内研究认为,2011年房地产市场宏观调控的主线,在短期控制物价、管理通胀预期的情况下,将逐步地、有计划地向长期的制度化建设倾斜。




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2011年,中央政府会在以下四个方面继续其宏观调控的工作:
第一、继续加大保障房供给,尤其是公租房的建设和供给,而且要地方政府落实到地。
第二、继续严格执行限贷政策,打击投资、投机,把市场向自主需求引导。
第三、解决影响房地产的根本问题,如土地财政,从制度上长期、持续解决房地产市场的根本问题。
第四、鼓励民营资金进入保障房建设市场,保障房建设模式逐步形成,形式多样化。
近年来,许昌整体经济发展迅速,国民生产总值GDP从2002年的361.4亿元增加到2010年的1362亿元,GDP增速连续9年保持在12%以上,全省排名仅次于郑州、洛阳、南阳位列第四,显示出强劲的发展势头。许昌依托强大的区位优势、资源优势、成本优势、基础设施优势,将为许昌新一轮的经济发展提供强劲的动力。
由于政府将加大对民生领域和社会事业支持保障力度,提高城市规划水平,加强市政基础设施建设,完善城市管理,全方位提高城镇化发展水平。许昌全社会固定资产投资仍然会维持在较高的水平,而从许昌近几年的市政基础设施建设规划和城中村改造计划来看,许昌2011年固定资产投资额仍会上涨,截止2010年统计数据,全市全社会固定资产投资829.36亿元,比上年增长22.3%。其中,城镇固定资产投资完成685.59亿元,增长23%;农村非农户投资103.89亿元,增长28.6%,农村农户投资39.89亿元,增长0.3%。而在城镇固定资产投资中,第一产业投资11.63亿元,增长17.2%;第二产业投资417.07亿元,增长19.2%;第三产业投资256.88亿元,增长29.8%。
随着全市人民生活水平的不断提高,许昌已步入消费的加速转型期,消费品市场的总体空间不断扩大。住房、汽车、通讯产品、家用电器等发展型、享受型的升级换代商品成为消费热点,其中以汽车类、旅游类消费最为突出。2010年,在中央和地方一系列刺激消费政策措施的作用下,许昌消费品市场保持了较快的增长势头,全年全市社会消费品零售总额349.3亿元,比上年增长19.5%。分城乡看,城镇市场零售额278.7亿元,乡村市场零售额70.6亿元,分别比上年增长20%和17.5%。分行业看,批发和零售贸易业零售额287.1亿元,增长20%;住宿和餐饮业零售额62.2亿元,比上年增长17.2%。

 2011年3月,十一届全国人民代表大会第四次会议上,中原经济区正式上升为国家战略,此举填补了国家对中部的政策洼地!按照中原城市群总体规划,我市凭借优越的条件积极实施东移北进,加速建设许昌至长葛带状城市和城乡一体化推进区,从而更好的实现与郑州的无缝对接对接,进而赢得更加广阔的发展空间。
 许昌市在中原城市群中的功能定位:中原城市群南部重要的支点城市,高新技术产业和能源基地,轻工、食品、电力装备制造业基地,特色高效农业示范基地和生态观光区。  加快与中原城市群的互动发展,推进新乡—郑州—许昌产业城镇带的建设步伐,强化与郑州的经济联系和功能对接 。郑许高速城际公交已于12月11日正式开通,成功拉近与郑州的经济联系。郑许快速通道的建设目前已提上日程,建成后将会大大促进郑许区域带的发展,将会使中部地区更加强大。  加快行政区划调整步伐,积极推进许昌、长葛城市一体化发展,拉大城市框架,按照带状城市发展布局,进行组团式发展。

 市委、市政府已经确定把“加速推进新区建设,稳步发展东城区,适度发展老城区”作为许昌城市建设的指导方针。  老城区以城中村改造为主。2011年我市计划实施城建重点项目及城中村棚户区改造项目144个,年度计划完成投资共计201亿元,其中城建重点项目完成投资30亿元,城中村棚户区改造项目完成投资171.43亿元,主要涉及12个职能部门和15个建设责任主体(见附件《许昌市2011年城市基础设施建设重点项目及城中村棚户区改造项目计划》)。
 东区定位为许昌市政治中心、文化中心、中高档居住中心。规划面积20平方公里,规划人口20万,许昌市委、市府、人大、政协“四大班子”及市属机关及重点行业纷纷东迁。
 西区用地确定在西外环以东,南外环以北,五里岗路以西,许由路及新兴路以南,规划面积16.6平方公里。距许昌市中心3公里,主要分为工业区、仓储区和商贸区。主要发展机电装备、烟草、发制品、现代生物医药、新材料以及现代信息产业等六大支柱产业。  2010年4月24日,许昌新区成立大会在许都大剧院隆重举行。许昌新区位于许昌市现有城区北部,按照规划,该新区是体现城乡统筹、产业协调、产城融合发展的复合型功能性区域,空间上涵盖城市、农村和生态用地。规划区南至许昌市主城区北外环及延长线,北至许昌县与长葛市行政边界,东至许昌市主城区东外环北延(忠武路),西至规划建设的安信公路(新107国道),远期规划面积180平方公里。在行政区划上,共涉及许昌县、魏都区的5个乡(镇、办),包含中原电气谷、河南省(魏都)民营科技园区、尚集产业集聚区3个省定产业集聚区,远期规划面积180.4平方公里。许昌新区在空间上将形成以推进区为核心起步区,东西两翼为拓展区的三大组团结构形式,在产业上将形成工业、观光农业、现代服务业和生态旅游业互融的产业体系。
 根据政府报告2025年之前许昌城区面积将扩展建设成350平方公里的大城区,根据许昌市城市总体规划现在许昌东城区将会建成50平方公里的新城区,许昌经济开发区将建成60平方公里的现代化新城区、许昌新区将建成180平方公里的现代化工业城区与休闲商业区,许昌老城区将在40平方公里内打造许昌商业购物综合功能区与汉魏古都风情区,届时许昌市城区将达到350平方公里的大都市。

 到2011年,许昌城镇化目标1.城镇化率。比上年增长2个百分点,达到43%。2.建成区面积。许昌市中心城区建成区面积达到85平方公里。 许昌市中心城区建成区人口达到80万人。

 今年以来,许昌市房地产开发投资继续上年平稳增长态势,土地购置面积出现下降,房屋施工面积增长加快,新开工面积持续增加,竣工面积回落,商品房销售增速减缓,待售面积持续增加,企业到位资金情况良好,2011年一季度许昌市房地产开发市场运行主要呈现出以下基本特征:

一季度全市完成房地产开发投资11.66亿元,同比增长30.7%,增幅较去年同期上升1.8个百分点。从投资构成来看,建筑工程投资9.08亿元,同比增长36.7%;其他费用投资2.29亿元,同比增长3.1%,其中土地购置费1.71亿元,同比下降10.5%。从投资用途来看,全市商品住宅投资8.87亿元,同比增长20.4%。在住宅投资中,90平方米及以下住宅投资2.71亿元,比上年同期提高88.6%。 一季度,全市房地产企业购置土地面积3.28万平方米,同比下降90.4%,土地成交价款0.4亿元,同比下降88.6%。
一季度全市房屋施工面积568.30万平方米,同比增长123.7%。其中房屋施工住宅面积464.63万平方米,同比增长101.4%,住宅占全部房屋施工面积的比重是81.8%,其中90平方米以下住宅105.73万平方米,占住宅施工面积的18.6%。办公楼施工面积0.8万平方米,同比下降1.1%,占全部房屋施工面积的0.1%;商业营业用房施工面积85.75万平方米,同比增长374.9%,占全部房屋施工积的15.1%;其他房屋施工面积17.13万平方米,同比增长281.5%,占全部房屋施工面积的3%。
 一季度全市新开工房屋施工面积73.84万平方米,同比上升26%,其中新开工住宅施工面积68.41万平方米,同比上升32.7%;新开工商业营业用房施工面积2.79万平方米,同比下降56.3%。
 一季度全市竣工房屋面积11.15万平方米,同比下降68.6%,其中竣工住宅面积10.29万平方米,同比下降68.9%;竣工商业营业用房面积0.79万平方米,同比下降23.8%。

一季度全市商品房销售面积25.81万平方米,同比增长9.2%,增速比去年同期减少34.9个百分点。其中,商品住宅销售面积为22.87万平方米,比上年同期增长1.8%,增速比去年同期减少39.3个百分点。90平方米以下住房销售面积为5.29万平方米,同比增长13.9%。
 一季度全市实现商品房销售额7.14亿元,比上年同期增长53%,增速比去年同期减少14.7个百分点。其中商品住宅销售额为5.86亿元,比上年同期增长33.6%,增速比去年同期减少32个百分点。
 从现房销售情况来看,一季度全市现房销售面积9.32万平方米,同比增长2.52倍,其中住宅的现房销售面积7.19万平方米,同比增长1.82倍。90平方米以下住房销售面积为0.58万平方米,同比增长2.75倍。
 从期房销售情况来看,一季度全市期房销售面积16.49万平方米,同比下降21.5%,其中住宅期房销售面积15.68万平方米,同比下降21.2%。90平方米以下住房销售面积为4.71万平方米,同比增长4.9%。
至3月底,全市待售商品房面积44.55万平方米,同比增长49.8%,其中待售住宅41.18万平方米,同比增长41.6%。待售住宅占待售商品房面积的比重为92.4%。待售面积中空置1-3年的房屋面积为2.76万平方米,同比下降63.3%。
一季度,房地产企业本年到帐资金20.40亿元,同比增长45.8%,增速比同期投资增速提高27.3个百分点。其中国内贷款3.9亿元,同比增长172.4%,占本年到帐资金的19.1%;企业自筹资金11.06亿元,同比增长42.7%,占本年到帐资金的54.2%,同比回落1.2个百分点;其他资金5.45亿元,同比增长13.3%,占本年到帐资金的26.7%,同比回落5.56个百分点,其中定金和预收款3.68亿元,同比增长79.2%,占本年到帐资金的18.2%,同比增长,3.4%。

 2011年度许昌市本级国有建设用地供应计划安排土地供应总量为1601.0205公顷,其中新增1186.7177公顷,存量414.3028公顷。
土地来源:

 按出让方式划分,2011年上半年许昌市通过招拍挂方式出让土地35宗,达621138945.5平方米,全年供地329宗,其中出让供地231宗,划拨供地79宗,拍卖供地1宗。
出让方式:

 按照区域划分,魏都区724.4986公顷,东城区713.757公顷,经济开发区157.8349公顷。

 按照用途划分,商服用地235.5612公顷,工矿仓储用地257.8798公顷,住宅用地830.60476公顷(其中:廉租住房用地1.73公顷(实行配建制),公共租赁住房用地3.2公顷(实行配建制),经济适用住房用地155.16879公顷,商品住房用地670.50597公顷),公共管理与公共服务用地152.83254公顷,交通运输用地99.5222公顷,特殊用地24.62公顷。

许昌市本级2011年度国有建设用地供应计划宗地表

序号
区域
宗地位置
面积
(公顷)
新增
存量
拟供地用途
拟供地时间
拟供地方式
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18


新兴路南侧运粮河东侧
1.1
商业
一季度
出让
原许昌源丰肉类联合加工有限公司
七一路南侧、六一路东侧
0.2931
商服
一季度
出让
河南省水利第一工程局许昌办事处
八一路东段南侧
0.3984
商服
一季度
出让
许昌电视台
东至北大街;西至新街;南至府前街;北至王胡同
1
商业为主、住宅
二季度
出让
曹丞相府F#地
东至冯庄北巷;西至京广铁路;南至河南许昌新兴国家粮食储备管理有限公司;北至许昌市邮政局
2.73
商业
二季度
出让
河南许昌新兴国家粮食储备管理有限公司
东至许昌老干部活动中心、许昌市地方税务局直属分局;西至进化街;南至建设路;北至昌盛街
5.86
商业为主、住宅
二季度
出让
许昌市职工活动中心
规划仓库路西侧
0.1189
商业
二季度
出让
劳动家园一期中规划商业部分出让宗地
东至文峰路、西至居民住宅楼、南至住宅楼、北至嘉年健身器材有限公司
0.32
商业
三季度
出让
许昌市广播电视局
东至许昌市一中分校、西至绿化带、南至生活道路、北至许昌市一中分校
0.33
商业
三季度
出让
许昌人民广播电台
东至半截河菅庄社区居民委员会、西至绿化带、南至菅庄社区居民委员会、北至生活道路
0.08
商业
三季度
出让
许昌人民广播电台
许由路以南,文峰路以东,恒达路以北,魏风路以西(03-2红双喜)
2.42
商服
三季度
出让
东南片区03号地局部地块
东至县烟草专卖局家属院、西至五一路、南至许昌烤烟场家属院、八一路,北至规划道路
4.65
商业
三季度
出让
洞上社区3#地
社区道路以东,文峰路以西,八一路以南,许昌政法干部学校以北;
1.26
商服
四季度
出让
八一路以南,文峰路以西局部地块
北顺河街以南、北大街以东、北城墙街以北
1.86
商业
四季度
出让
老城区05号地块
北城墙街以南、北大街以东、机房街以北
1.55
商业
四季度
出让
老城区06号地块
南至市人民电影院、东至劳动路、北至西大街、西至护城河
2.13
商业
四季度
出让
华美铜材东,以107以南,万通大道以南,
亚飞汽贸以北
3.0512
商业
四季度
出让
腾飞大酒店
南至新兴路、东至清泥河、西至朝阳路、北至长店沟
20.8
商业为主、住宅
四季度
出让
灞陵桥景区综合开发
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305
306
307
308
309
310
311


阳光大道(工农路到许繁路)
5.6
道路
三季度
划拨
城建项目
工农路(阳光大道到南外环)
7.33
道路
三季度
划拨
城建项目
屯田路(许繁路到宋庄)
2.73
道路
三季度
划拨
城建项目
朝阳路(长庆街到南外环)
4
道路
三季度
划拨
城建项目
许繁路
0.46
道路
三季度
划拨
城建项目
解放路
8.87
道路
三季度
划拨
城建项目
五里岗路
2.8
道路
三季度
划拨
城建项目
过去的一年楼市调控层出不穷,各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制,但受宏观经济面的影响全国范围内的市场需求仍然旺盛。如业内所言,2011年楼市必然降温,房价明显上涨的势头不可能存在。随着“国八条”的出台和房产税试点的开征,央行宣布加息,力度更大、层次更深、范围更广的“第三轮调控”将给楼市的走向带来怎样的变化?楼市格局会否面临新一轮洗牌?开发商有何应对措施?
 2011年1-4月,全市房地产开发企业共完成投资21.55亿元,比上年同期增长46.9%,增幅比上年同期上升5.2个百分点,比一季度上升16.2个百分点。其中,住宅完成投资16.84亿元,比上年同期增长33.8%,与往年相比,2011年商品房市场呈现出一下特征:

商品房销售现房好于期房
 2011年1-4月,全市商品房销售面积48.02万平方米,比上年同期增长24.9%,销售额12.41亿元,比上年同期增长58.2%。其中,全市住宅销售面积为44.04万平方米,销售额为10.58亿元,分别比上年同期增长20.5%和46.1%。
 从销售形式看,1-4月,全市期房销售面积30.13万平方米,比上年同期下降5.3%,期房销售额7.59亿元,增长20.4%;现房销售面积17.89万平方米,同比上升169.1%,销售额4.82亿元,同比增长212.5%。
房地产开发资金到位情况良好
 2011年1-4月,全市房地产开发资金来源总量为34.63亿元,同比增长47.5%。其中,本年资金来源28.88亿元,比上年同期增长52.1%。在本年资金来源中,国内贷款5.21亿元,比上年同期增长94.4%;自筹资金15.90亿元,比上年同期增长68.7%;其他资金7.76亿元,比上年同期增长12.9%。
商品房待售面积增幅提高。
 2011年1-4月,全市商品房待售面积为53.98万平方米,比上年同期增长94.4%。其中,住宅待售面积46.95万平方米,同比增长73.1%。
(一)从全市房地产开发环境看,投资增速连续回升能力弱
 基于今朝市场形势的不确定性,房地产商的开发热情普遍不高,投资信心仍然较低,市场观望气氛依然存在。上半年,全市房地产开发投资增幅比上月回落1.3个百分点,比去年同期回落50.3个百分点, 比2008年回落48.6个百分点,低于全市城镇投资增速17.8个百分点。因为销售连续下降,资金张罗困难,今年以来,半数以上有开发项目的企业,除了工程接近尾声的企业之外,其余企业均有差别程度的延缓施工进度或暂停开发的现象。今朝,大都企业采取“慎拿地、缓开发、以销定产”的营销计谋,来规避今朝的市场风险,表明开发商对市场远景信心不足。上半年全市房屋施工面积比上年同期下降9.1%。
(二)从企业的谋划角度看,企业谋划形势不容乐观
 一是因为房地产开发企业销售量连续下降,造成企业资金回笼困难,利润不断下降,少量企业开始裁人。尤其是在价格下调预期增大、销售连续下降两重压力的影响下,部分在房地产市场高涨期进入房地产领域的企业,因为地盘成本高、资金回笼难,出现资金链条断开而被迫倒闭的可能性增大。二是因为房地产开发企业销售量连续下降,资金回笼困难,开发企业普遍感到资金紧张。
(三)从消费者购买环境看,近期购房意愿降低
 受国内外经济形势的影响,消费者受房价下降预期加大、自身收入预期不确定因素增多、政府不断出台扶持政策以及对后市利好预期增大等多种因素的影响,仍然持币观望。尽管3月份,部分省辖市商品房销售出现“小阳春”,但基础尚不稳固,仍需进一步观察。加上电视台对房地产市场的引导有偏差,误导了理性消费群体。
(四)从与全省其他市相比较环境看,我市房地产开发投资差距明显
 今年上半年,我市房地产开发投资虽然保持稳定增长的态势,但与其他地市比,无论是总量还是增幅差距明显。以09年为例,我市房地产开发投资总量在全省排第十位,排在前面的是郑州、信阳、洛阳、新乡、周口、安阳、焦作、商丘和驻马店;房地产开发投资增幅在全省中排第十一位,排在前面的是平顶山、安阳、周口、驻马店、开封、商丘、鹤壁、三门峡、信阳和新乡。
(五)从住房供应结构看,住房供应结构要等待进一步优化
 近年来,全市房地产开发结构逐步获得改善,但90平米以下住房所占比重仍显偏低。上半年,全市90平米以下住房施工面积占住房施工面积的比重为16.2%,其中90平米以下住房新开工面积占住宅新开工面积的比重为6.6%,与国家70%的调控目标仍有较大的差距,中小套型住房供应总量仍然不足。
(一)有利因素
 一是从长期看,住房刚性需求依然存在。全市房地产市场起步较晚,商品房东要以自住消费为主,投资性购房较少,随着城镇化程序的加快,全市将继续加大经济合用房和廉租住房建设力度,稳步推进老城区和“城中村”改造进度,继续启动县(市)房地产开发市场,因此,全市房地产市场仍然有着较大的市场潜在力量;
 二是全市房价趋于基本理性。与全省其他城市相拟,房价居下水里游平,虽然天下一线城市的降价风暴对全市房价产生一定的影响,综合各方面定见,今朝全市房价处于“涨无力、降有限”的博弈状况,但随着市场形势的发展,各项政策的落到实处到位,房价将趋于基本理性;四是房地产市场依然处于调整期,但调整的期限将逐步缩短,投机性成分开始减少,市场将逐步回归理性。
(二)不利因素
 一是受楼市调控的影响,国内商业银行对开发企业和购房人的贷款持审慎态度,开发企业和住房消费者从商业银行获取贷款的困难程度依然较大,尤其是开发企业资金紧张的环境近期内难于获得有效改善;
 二是受国际、国内经济形势的影响,股市、基金、房市、楼市连续低迷,大量居民财产性收入较少,生活压力加大,刚性购房需求受到抑制;三是政策的刺激效应有明显的滞后期。据调查,虽然有诸多政策出台,对房地产市场的长期趋势看好,但政策的作用会有一段延缓期,2011年房地产市场下行压力仍然较大。
 针对时下我市房地产开发业发展过程出现的新变化、新环境、新问题,时下和今后一个时期,我市应继续采取“抓保障、稳市场、促消费、强监管、减负担”的综合性办法增进房地产市场健康发展。
(一)继续当真贯彻国家宏观调控政策
 2011年下半年和今后一个时期,要继续贯彻落到实处国家宏观调控政策办法,高度关注房地产市场出现的新变化,采取有力办法,出力调整商品房供应结构,切实增加有效供给。要加快经济实用房、廉包房建设,完美住房保障体系,改善低收入群体居住前提,进一步规范市场秩序,推动我市房地产市场连续健康发展。
(二)强化合理住房消费的正确引导
 加强房地产市场监管和舆论宣传力度,正确引导理性的住房开发和消费的看法,使差别收入阶层、差别参加工作年限阶层形成理性的住房投资和消费需求,逐步对房价的生理预期恢复正常。一是要建立合理的住房消费模式,通过精心设计与财产化生产,注重原有住房的更新和节能改造,提供“面积不大功能全,造价不高品位优,占地不多环境美”的住宅。二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度,扭转居民观望心态,提振居民消费信心,引导居民适度住房消费,不断满足差别层次的住房需求。政府相关部分对房地财产多做正面宣传,帮助购房者形成正确的市场预期,营造良好的投资氛围,引导购房者理性投资。
(三)拓展房地产企业融资渠道
 房地财产是一个资金密集型财产,高投资、长期资金占用是其显著特点,房地产的连续发展主要决定于于资金的有效供给。今朝,因为销售市场低迷,企业回笼资金趋缓,融资困难,将影响房地产市场的进一步发展。因此,拓展房地产企业融资渠道,构建多元化融资体系,支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金的合理融资需求;大力发展住房财产投资基金、住房债券、房地产信托等融资东西;吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域,积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制等等。
(四)加大房地产市场监管力度,进一步规范市场秩序
 一是要严格房地产市场准入、清出制度,运用法令、经济和须要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易及不承担法令责任的企业清出房地产行业;
 二是要完美房地产市场信息系统和信息发布制度,做好房地产市场环境阐发和监测工作;
 三是要加强房地产开发建设、交易、物业管理等环节全过程监管,严格执行项目资本金制度,严肃查处无资质开发、违背规划、虚假广告、合同敲诈等行为;
 四是要进一步规范物业服务收费标准,提高从业人员素质,提升服务水平。
(五)改革房地产管理政策,调整规费征收,缓解开发资金压力
 一是要在时下环境下,国家和省要上收部分房地产开发管理权限,防止地方政府随意扩大税费征收比例等滥用行政管理权限的行为;
 二是要根据少取、放活的原则,对房地产开发和交易环节的规费进行进一步清理,没有政策划定的坚决勾销,能降低标准的可尽能降低标准,能后置的尽量后置。如基础设施配套费、劳保统筹基金、人防异地建设费等行政事业收费和政府性基金等,可延期到办理商品房预售证时交来。
2011年1-4月,全市商品房待售面积为53.98万平方米,比上年同期增长94.4%。其中,住宅待售面积46.95万平方米,同比增长73.1%。自从2010年至今,受一系列宏观政策影响,许昌住宅销售金额和销售面积双双下降,一方面是经济发展,居民收入增加刺激了购房的需求;另一方面旧城改造和城镇化过程带来的大量人口,也成为许昌住宅市场需求的重要推动力量,刚性需求释发,住宅需求快速增长。

 按照许昌房地产分布特征,将许昌市划分为三个区:东城区、许昌新区、中心区、西城区及经济技术开发区,这与行政区域的划分基本保持一致
1、区域划分:

区域市场特征及区域发展预测(1)东城区

东城区板块是许昌市城市规划的重点发展方向,受政策导向影响,起点较高,是最具有升值潜力的片区;同时,由于东区良好的市政规划,东区也成为最适宜人居的豪宅片区;东城区作为城市整体规划中的“行政及居住核心区域”,在售住宅项目多以中高档以上的高层和小高层为主,主要分布在东区的靠近市政府的魏文路周边及前进路附近。客户主要来源以私营业主、公务员、企业中高层等高收入群体为主还有部分来自其他县城的客户。
东城区房地产发展趋势分析
 ·产品主要是以小高层和高层为主,主力户型以120平方左右的三房为主。其次,小户型住宅供应有所增加,但市场接受度较低,多数成为滞销产品。
 ·东区住宅价格普遍较高,多集中在4300-4800元/平米左右,逐渐成为许昌市的价格制高点。
 ·由于该区域价格较高,需要目标客户具有较强的价格承受力,因此,该区域将来必将逐渐成为财富、政治、文化精英的聚居地。
 ·区域房地产发展过度依赖于市政建设速度,且区域内竞争非常激烈。




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中心区
 中心区作为城市的“商业、金融、居住中心”,目前住宅多以中档及中高档小高层和高层为主;项目主要分布在丞相府广场周边及八一路段。该区域的客户多以楼盘周边客户为主,包括楼盘周边学校的老师,医生及周边企业的员工等。本区域的客户体现出明显的“就近购房”的特点。

中心区房地产发展趋势分析
 ·区域未来可供开发的土地有限,将主要以旧城改造和综合体项目开发为主
 ·产品方面,主要是以中档及中高档小高层、高层为主,多层已渐渐成为稀缺;主力户型为85平方左右两房、120平方左右的三房与140平方左右的四房。
 ·价格方面,中心区住宅以中档及中高档住宅为主,价格一般集中在3200元/平米左右。由于其地处城市中心商业圈,楼盘价值比较有保障,低端楼盘几乎没有。
 ·近期开发的楼盘价值有较大的提升,随着城市居民的购买潜质被发掘,良好的配套和地段将是中心区价格提升的一大保障。
 ·客户方面,由于该区域的各种生活教育配套都比其他两个区域要齐全,导致生活成本较低,因此许多中心区的客户都倾向于在工作或原来居住的周边购房,“就近购买”的趋势异常明显。主力客户为楼盘周边的企业中高层及收入较为稳定的教师群体及医生群体,私营业主也占有相当的数量。




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铁西区
 铁西区作为城市整体规划中的“工业及居住区域”,该片区房地产发展比较缓慢,落后于其它两个区域。由于该区域的工业较多,各种生活教育配套远远不如中心区。随着市场的逐渐发展,目前铁西区供应的产品主要以中高档多层和小高层住宅为主,搭配少量高层住宅。项目主要分布在许继路周围及许继路以北五一路北段。客户主要来自于项目周边的企业员工、中高层,私营业主,项目周边的医生、教师。该区域的客户同样呈现“就近购买”的特性。

铁西区房地产发展趋势分析
 ·未来区域内将以大体量的城中村和工业基地置换为背景的改造项目为主;
 ·产品方面,铁西区主要以中高端多层和小高层住宅为主,主力户型面积主要集中在90-140平方之间,其中120平米左右的三房为该区域供应的市场主力户型,且市场反应良好,高层住宅在该区域市场上的接受度慢慢提高。
 ·价格方面,铁西区市场在过去几年的供应一直较少,远远落后于其他两个区域。但从时代皇廷、碧水名郡的热销,加上近两年政府加大铁西区的住宅土地供应量,市场热度逐渐升温,目前区域价格集中在3200-3800元/平方。
 ·客户方面,铁西区的客户呈现明显的“就近购买”的倾向,这样既有利于延续其原有的圈层生活,同时使生活成本最优化。由于铁西区是城市的主要工业区,因此优质企业的员工及中高层管理人员成为该区域购房的主力人群。
 




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1、高层小高层产品消化量逐步增加,逐渐被市场接受,高层产品将逐步成为市场主流。

2、三房产品占绝对主力,两房次之,四房和小户型产品很少

三室两厅比例最大,占比51%;其次是两室两厅和三室一厅,分别占比23%和16%。三房以总占比为67%的绝对优势在市场占主导地位;四房比例很低的主要因素是总面积大,总价高;一房比例较低的主要因素是缺乏必要的功能性。

3、80—140平米是最主要的面积需求区间

4、20-40万总价成为主要客户接受范围,对应面积区间为80-140平米。

5、客户普遍接受按揭贷款的付款方式。

6、客户关注因素众多,相对平衡,后期客户引导至关重要

7、许昌购房客户以刚性需求和改善型需求为主,投资需求相对较少

8、市场不断成熟,本地与外地开发企业同台角逐
 在许昌市房地产快速的发展过程中,本地房地产开发商得到了空前的成长机遇,一批本土的房地产企业不断的发展壮大;在激烈竞争的许昌市房地产市场中已占领一定的市场,与此同时众多本省外地开发商的也逐渐加入到许昌房地产市场。本地开发商主要以中心区和东区开发为主,本省外地开发商主要聚集在东区与铁西区,部分向中心区推进。
 本土知名开发商以恒达集团、金石房地产和三达房地产为代表,都具备了十多年的开发经验,其中恒达房地产集团先后开发了春秋花园、恒达都市花园、奎楼商业街、行署花园、许昌通讯城、恒达文峰城市花园和恒达立体国际等项目,目前在售的恒达立体国际项目在产品上进行了大胆创新,开辟了许昌的loft时代。
 外地的开发企业以知名的建业、物华、未来和永丰为代表,均具备的丰富的开发经验和在郑州开发过多个知名项目,如建业的森林半岛、密码国际等,未来的远大理想城和永丰的永丰心座等等,其中建业是较早涉足许昌市场的,成功开发的东区的品质楼盘帕拉帝奥,永丰的永丰新城国际和物华的物华新景苑许昌项目是从09年入市的,未来房地产在09年成功拍下东区172亩地,现已入市。
 本地的新兴开发企业以瑞贝卡集团和中原煤电集团为代表,均是具备资金实力的跨行业开发,瑞贝卡在东区开发的家天下项目也成为东区的品质楼盘,中原煤电集团在铁西区新入市的项目为时代皇庭,属原热电厂改造项目。
 




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 ·从城市发展方向看,区域发展以东区为重点,北区随着新区区域规划的重新划定,北区在2011年将有长足的发展;西区将以满足周边居民改善型需求为主,中心区由于土地供应有限,市场仍呈现供应不足的局面。
 ·市场整体供应增加,竞争加剧,各家开发商品牌营销和产品品质的竞争将日益明显;市场供应增加主要表现在二个方面,一是随着城市的扩张,新增土地供应的商品房将增加,2010年拍卖的土地随着国家政策的严肃在2011年均可能集中入市,加大市场供应,二是保障性住房的建设,在很大程度上将分流部分客群。在双重竞争压力下,未来消费者将更注重品牌和产品品质的要求,对商品房开发也提出相应的高度。
 ·受宏观政策影响,消费者会产生一定观望情绪,一季度的成交会有一定影响,后期销售将逐步走稳;随着2009年和2010年初国家频繁推出新政想保持房地产健康稳定的发展,虽然从许昌楼市的基础状况来看,所受影响将相对较小,但在消费者心中会产品一定的期许,以延迟消费者购房的计划,同时随着政府政策执行的监管,商品房前期认筹的常规操作受到制约,对开发商也是一定程度的考验,影响一季度甚至上半年的市场成交是有可能的。
 ·价格仍将呈现稳中有升的局面,但上涨的幅度会有所下降。根据许昌目前市场情况看,2010年许昌楼市的价格将维持2009年高位震荡的态势。整体价格预计会稳中有升。  




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