2016许昌房地产市场分析报告|许昌楼市网

1月20日,国家统计局公布2016年中国经济发展数据,数据显示,2016年国内生产总值74.41万亿元,GDP全年增速为6.7%,其中一季度、二季度、三季度均增长6.7%,四季度增长6.8%。国家统计局分析认为,2016年国民经济运行呈现缓中趋稳、稳中向好,实现了“十三五”良好开局。

具体到房地产方面,2016年全国房地产开发投资额为10.25万亿元,比上年名义增长6.9%。商品房销售面积157349万平方米,比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元,增长34.8%。商品房销售面积与销售额纷纷创下历史新高。具体表现在

1、房地产开发投资:2016年固定资产投资为596501亿元,比上年增长8.1%;房地产开发投资为102581亿元,比上年名义增长6.9%,其中住宅投资为68729亿元,比去年增长6.4%。
2、房地产开工、竣工面积:2016年全国房地产新开工面积为166928万平方米,比上年增加8.1%,其中住宅新开工面积为115911万平方米,比去年增加8.7%;竣工面积为106128万平方米,比去年增加6.1%,其中住宅竣工面积新密i77185万平方米,比去年增加4.6%。
3、商品房销售面积、销售额:2016年全国商品房销售面积为157349万平方米,比上年增加22.5%,其中住宅销售面积增加22.4%;2016年全国商品房待售面积为69539万平方米,比上年下降3.2%,其中住宅待售面积减少200万平方米;2016年全国商品房销售额为117627亿元,比上年增加34.8%,其中住宅销售额增加36.1%
4、土地成交面积及成交额:2016年全国房地产土地购置面积为22025万平方米,比上年下降3.4%,土地成交价款为9129亿元,比去年增加19.8%。
5、房地产开发资金来源:2016年全国房地产开发企业到位资金为144214亿元,比去年增加15.2%,其中个人能按揭贷款24403亿元,比去年增加46.5%。
6、社会消费品零售:2016全年社会消费品零售总额为332316亿元,比去年增加10.4%,其中家具比去年增加12.7%,建筑及装潢建材比去年增加14%。
7、居民消费情况:2016年全年居民消费价格上升2%,其中居住消费上升1.6%;2016年全国居民人均可支配收入为23821元,比去年上升8.4%;广义货币(M2)余额为155.01万亿元,比去年增加11.3%;社会融资规模量为17.8万亿元。
8、全国城镇化率:2016年全国城镇化率为57.35%,大陆人口为138271万人,比去年增加809万人,其中乡村常住人口为58973万人,比去年减少1373万人,城镇常住人口为79298万人,比上年末增加2182万人。

总结:2016年中国房地产市场受多种因素的影响,比2015年有明显增长。从全国范围看,房地产发展形势总体还是好的,但同时分化比较严重。所谓的热点城市、一线城市和一些二线城市,共有15个重点城市,在前9个月,房地产形势发展得更快一些,同时也带来了房价的上涨。从9月底以后,这些城市因地制宜、分城施策,采取了有效措施,在过去三个月,这些城市房地产价格涨幅已经得到了控制,特别是公布的12月份的住宅销售价格数据,15个城市当中,12个城市的住宅销售价格环比都是下降的,2个是持平的,只有1个环比略有上涨,但是涨幅也是明显回落的。所以,房地产市场调控已经取得了明显的成效。

从国家统计局公布的数据来看,全国房地产库存总体是下降的。所以,去年在控制少数城市房价过快上涨和部分城市库存较多问题上,两方面都有明显成效。全年的数据也反映了这个过程,应该说这些数据比起前些年的暴涨暴跌数据,还是相对比较平缓的。

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2016年中国房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

主要表现在以下几个方面:
经济形势:2016年GDP增长趋向探底,地产拉动明显;克强指数、PMI反弹,经济下行压力有所缓和;
金融环境:商业银行将信贷大规模投向按揭,房贷规模近乎翻倍,资金“脱实入虚”明显;
政策环境:地产过热,导致房地产政策由松转紧,“抑制资产泡沫”成为政策主基调;
房地产销售:2016年全国商品房住宅销售量上涨24.5%,销售额增加37.5%,全年增速前高后低,趋于回落;
城市分化:2016年一线城市成交量持平,价格盘整,二三线城市量价齐增,一二线销售价格同比增速高;
房地产开发投资:受销售向上影响,带动全国房地产投资额反弹,但反弹力度弱,投资仍处低位;
价格与供求:中国房地产前三季度涨幅明显,调控收紧后价格趋稳;市场成交全年高位运行,成交结构明显上移,全年成交居历史高位,四季度成交有所回落,热点城市各层次产品价格提升显著,成交结构持续上移。
土地市场:一二线土地市场热度高,“地王”不断,高价地开发蕴风险,整体土地供需仍维持低位,部分二线城市成交量明显增长,热点城市高价地块频出,调控收紧后降温;全国土地成交同比价涨量缩,成交价上涨21.4%,成交面积下降4.3%,开发商补库存相对谨慎;河南18地市土地整体供求比例为1.12,多数地市土地市场供求基本平衡,除郑州外17地市中,新密、商丘、漯河土地市场活跃,供需旺盛。
房地产库存:住宅去库存明显,一二线库存紧缩,三四线库存压力仍在,去化周期11个月;
开发企业:2016年中国百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。
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1、房地产开发投资完成情况

2016年,全省房地产开发投资6179.13亿元,同比名义增长28.2%(扣除价格因素实际增长29.2%),增速比1-11月份加快0.8个百分点。其中,住宅投资4558.07亿元,增长29.2%,增速加快0.7个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.8%。

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2016年,房地产开发企业房屋施工面积47359.55万平方米,同比增长15.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点。其中,住宅施工面积35579.02万平方米,增长14.0%。房屋新开工面积14669.72万平方米,增长33.7%,增速回落5.3个百分点。其中,住宅新开工面积10954.03万平方米,增长30.8%。房屋竣工面积6299.44万平方米,增长16.9%,增速加快2.6个百分点。其中,住宅竣工面积5015.23万平方米,增长18.3%。

2016年,房地产开发企业土地购置面积1108.04万平方米,同比增长16.5%,增速比1-11月份加快0.1个百分点;土地成交价款453.46亿元,增长128.8%,增速回落3.7%。

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2、商品房销售和待售情况

2016年,商品房销售面积11306.27万平方米,同比增长32.1%,增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中,住宅销售面积增长32.6%,办公楼销售面积增长16.0%,商业营业用房销售面积增长27.8%。商品房销售额5612.90亿元,增长42.3%,增速比1-11月份回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长46.6%,办公楼销售额增长14.6%,商业营业用房销售额增长20.7%。

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2016年末,商品房待售面积3395.26万平方米,比11月末减少93.27万平方米。其中,住宅待售面积减少41.11万平方米,办公楼待售面积减少7.32万平方米,商业营业用房待售面积减少1.03万平方米。

3、房地产开发企业到位资金情况

2016年,房地产开发企业实际到位资金6558.25亿元,同比增长29.2%,增速比1-11月份加快0.6个百分点。其中,国内贷款698.56亿元,增长46.9%;利用外资1.76亿元,下降45.3%;自筹资金3671.81亿元,增长24.2%;其他资金2186.12亿元,增长33.2%。在其他资金中,定金及预收款1106.17亿元,增长25.5%;个人按揭贷款809.36亿元,增长41.5%。

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4、房地产开发景气指数

2016年,房地产开发景气指数为94.42,比上月上升0.41个点。

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1、区位、面积、人口

许昌市位于河南省中部,地处中原腹地,东西长116公里,南北宽80公里。北及西北与郑州市的新郑、新密和登封三市相依,西及西南与平顶山市的汝州市、郏县相邻,南与漯河市的舞阳县、郾城区、临颍县以及周口市的西华县相接,东与周口市的扶沟县相连,东北与开封市尉氏县接壤。土地面积978.36平方公里,辖长葛市、禹州市州市、许昌县、襄城县、鄢陵县和魏都区二市三县一区,43个乡、35个镇、个12街道办事处。2016年末全市总人口492.66万人,常住人口438.05万人,其中,城镇人口216.31万人,乡村人口221.74万人。城镇化率49.38%。

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是中原城市群、中原经济区核心城市之一。许昌是“中国花木之都”,被誉为省会郑州的“南花园”,目前,全市花卉苗木面积达90万亩,城市建成区绿地率达34.3%、绿化覆盖率达39.15%、人均公园绿地面积10.4平方米,市区大气环境质量优良天数居全省前列,先后荣获“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家森林城市”、“全国绿化模范城市”、“国家卫生城市”、“国家节水型城市”。

独特的地理位置使许昌在国家实施西部大开发战略中,起着承东启西的重要作用。许昌位于中原中心,市区距郑州新郑国际机场仅50公里,有高速公路直达机场。京广铁路纵贯南北,禹郸铁路横穿东西。京珠高速公路与将要建成的许昌至南阳、许昌至兰考到日照、许昌至登封到洛阳、许昌至扶沟到亳州的高速公路在许昌形成“米”字型的高速公路构架。国家实施的“南水北调”、“西气东输”两大战略工程,都经过许昌境内,且为受益地区,区位优势更加巩固。

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2010-2016年许昌城镇化率情况

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(河南楼市网数据中心整理绘制)

2、经济发展稳中有进

2016年,许昌全市上下深入贯彻中央、全省和市委、市政府一系列决策部署,主动适应经济发展新常态,深入推进供给侧结构性改革,经济运行呈现总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势。全年主要经济指标增速均居全省前列,实现了“十三五”良好开局。

初步核算,全年全市生产总值2353.1亿元,比上年增长8.8%。其中,第一产业增加值163.0亿元,增长3.6%;第二产业增加值1374.9亿元,增长8.4%;第三产业增加值815.3亿元,增长10.7%。全年全市一般公共预算收入131.9亿元,比上年增长13.8%。全年全市固定资产投资(不含农户)2263.8亿元,比上年增长17.2%。全年全市社会消费品零售总额794.3亿元,比上年增长12.3%。按常住地分,城镇居民人均可支配收入27016元,增长7.1%;农村居民人均可支配收入14357元,增长7.5%。

2010-2016年许昌市国民生产总值(GDP)及增长率情况

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(河南楼市网数据中心整理绘制)

3、土地供应情况

为深入贯彻落实科学发展观,严格保护耕地,推动区域协调发展,优化国土开发格局,保障土地资源长远永续利用,促进许昌市国民经济又好又快发展,结合2015城区土地供应情况,制定2016年度国有建设用地供应计划。

3.1 土地供应总量:2016年土地供应总量在563.16公顷,其中新增建设用地在557.89公顷左右,鼓励和引导利用存量建设用地5.27公顷左右。

3.2 用途结构:在2016年土地供应总量中,商服用地115.64公顷;工矿仓储用地178.17公顷;商品住宅用地262.67公顷。

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3.3土地成交:2016年许昌市土地成交25宗,成交面积105.78公顷,成交金额14.1亿元人民币,许昌中航、民航、林茂、万商、天基、中原等房地产开发公司均摘得地块。

3.4土地城镇基准地价:

许昌市城镇基准地价表(单位:元/平方米)

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许昌市2016年季度标定地价信息

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4、2016年许昌市房地产市场行情

4.1 房地产开发投资情况

2016年全年房地产开发投资174.6亿元,比2015年增长15.1%。其中住宅投资138.4亿元,增长了20.0%。

2010-2016年许昌房地产开发投资及其增长率情况(单位:亿元人民币)

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(河南楼市网数据中心整理绘制)

4.2 房地产竣工面积

2016年全市房屋竣工面积155.9万平方米,比2015年同期下降5.3%,同比降低5.3个百分点。其中,住宅竣工面积127.3万平方米,同比下降15.3%,同比降低15.3个百分点。住宅竣工面积占房屋竣工面积的比重为81.7%。

2011 -2016年许昌市房地产竣工面积情况(单位:万平方米)

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(河南楼市网数据中心整理绘制)

4.3 批准商品房销售

2016年全市共发放近90份商品房预售许可证,批准预售19375套(间),共计批准预售面积227.76万平方米,比2015年均有新的提高。

4.4 商品房销售面积

2016年全市商品房销售面积528.3万平方米,增长31.9%。其中,商品住宅销售面积495.6万平方米,增长了29.8%。

2011年-2016年许昌市商品房销售面积情况(单位:万平方米)

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(河南楼市网数据中心整理绘制)

4.5 房地产销售面积和投资额

2016年房地产市场方面,许昌市仅东城区2016年就销售129万平方米,有了政府补贴带来的红利,2016年东城区房地产投资达到了52.8亿元,增长了近15亿元,比禹州、长葛等其他8个县市区的总和还要多。

2016年许昌各县市区房地产投资情况一览表

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(河南楼市网数据中心整理绘制)

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2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

1、行业发展:货币政策稳健中性,房地产市场发展外部动力减弱

2017年国内经济预期将继续“稳”字当头。2016年以来,供给侧改革初见成效,在去产能影响下,工业品价格上涨,企业整体利润同比增速由负转正且增幅逐月扩大。

2016年信贷结构的投向异常(对实体经济支持尚需加强)和流向异常(纷纷涌向一二线热点城市),也有望促使2017年信贷政策实现更均衡分配,即加大对实体经济的信贷支持力度,适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜,以降低一二线热点城市的居民杠杆比例。房地产政策方面,在强化房屋回归居住属性的同时,通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。

2、市场趋势:销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长

◆ 需求:销售面积将下滑,二线城市降幅更明显

◆ 供应:全国新开工小幅下降,投资增速趋缓

◆ 价格:政策趋紧需求下降,价格将有所回调

政策收紧、需求下降,价格面临回调。预计2017年,房地产价格存在一定的下跌压力,但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看,2017年一二线热点城市将继续受到政策影响,各类需求受到抑制,价格面临调整,同时供应结构也将转向自住型供应为主,价格也存在结构性调整的可能性,而三四线城市库存压力仍存,价格上涨动力不足。综合来看,2017年全国商品房均价将出现小幅下跌,跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津、武汉和郑州受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆、成都、西安等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,如漯河,房地产市场发展仍具备较大潜力。

(河南楼市网联合许昌楼市网荣誉出品;以上信息综合中指研究院、豫房指数研究院、河南省统计局、许昌市人民政府、许昌市房地产管理局、许昌楼市网等,特表示感谢!并对提供数据的各开发企业表示感谢!如有什么不妥,请斧正!谢谢!)

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销售热线:0374-7366777/999
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