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去库存仍是楼市主旋律
编辑:许昌楼市网 2015年11月24日14:19 来源:漯河楼市网
摘要:11月10日,国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。
周一直在下雨,笔者觉得楼市基本上和天气差不多。

    11月10日,国家主席习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。

    针对库存居高不下会引发诸多的经济、社会问题,新浪乐居约请房地产圈的一些业内人士对此发表意见:

    一、严重的库存会使得房地产企业运营困难,破产倒闭,进而引发一系列经济、金融、社会问题。比如多角债出现,房地产开发商、建筑商、建筑材料供应商、建筑材料生产商之间的债务问题,使得企业运营困难,可能引发职工失业下岗进而导致社会不稳定因素产生。

    二、金融风险。开发商的开发贷款、按揭贷款等在项目未能交工的情况下,可能使得开发商没有能力偿还贷款,而业主办完按揭后房屋尚未交工,在这种情况下业主极有可能断供,势必引发金融风险;还有部分从投资担保公司贷出的高息贷款也无法偿还,这样的事情在各地均有发生。

    三、购房者利益得不到保障。很多项目在业主交了预付款之后无法正常交工,开发商“跑路”,工程停工,购房者诉求无门。

    四、部分地方政府财政难以为继。

    中西部的一些城市,尤其是四五线城市,很多都是靠土地财政维系当地的财政支出,大量库存致使销售回款困难,而政府税收得不到保证。

    五、由高库存引发相关行业市场疲软,拖后整个经济的发展速度,进而影响到经济增速和社会就业。

    正是这样,所以去库存的问题十分艰巨。

    为什么会有这么大量的库存呢?笔者认为,不同的城市引发库存的原因不太一样:一二线城市一是因为之前的“限购”,二是房价太高。例如,北京市通州区政府附近的保利大都汇的毛坯LOFO售价已经到36000元一平方米了,这价格大概是北京普通白领小半年的工资。

    一套不足50平方米的公寓总价近180万,首付25%的话就需要45万,而这里距离天安门广场有大约30公里。

    二线城市,比如河南郑州,10月份最新房价是9391元一平方米,一套100平方米的房子总价大概95万,首付25%的话需要24万,而郑州普通职员的工资是3000多元,一年也就四万左右的收入。现在郑州单间的租金是每月1200~2600元之间,一般的小职员是租不起公寓的。长沙相比较起来稍好些,房价大概6700元左右一平方米,而收入比郑州高,但是仍架不住库存量大。

    三四线城市高库存的去化时间普遍在3到5年,之所以有这么高的库存量是由三方面的因素所致的:1.供应量过大。过去几年各地建新区,大量出让土地,施工面积倍增,去化缓慢。2.建成区居民大部分有房子,购买基数下降,内生性需求不足。3.由于广大农村居民存在着认识不足及配套政策不完善等因素,所以农村居民进城购房积极性不高。

    不同区域、不同城市的库存,形成原因是不一样的,所以解决之道应该交给地方政府。比如一线城市应该放开限购,让更多的投资者购买房屋用于出租,这既解决了库存问题,又解决了因为出租房屋不足导致房租不断攀升的问题。

    另外,因为长租公寓市场火爆,诸多资本纷纷进入,然而僧多粥少,所以抢公寓现象十分严重。上周笔者在两个微信群里发布一个广州的整栋公寓信息,引 发了铂涛副总裁、如家、世联行红璞公寓等业界大佬的热议,足见租房市场的火爆程度。一线城市解决库存的方式应该是放开“限购、限贷”,让投资者尽情购买,不但解决了库存又降低了房租。

    二线城市可以采取类似措施,扶持品牌公寓运营公司,提供更多的服务公寓,解决库存和租房者的后顾之忧。

    三四线城市则应该把注意力放到农民进城上,出台相关政策,鼓励农民进城买房,积极解决库存压力。最近河南省就出台了鼓励农民进城的措施,每年将拿出3亿元用于补贴农民进城,同时也要求各地政府出台配套政策,包括宅基地置换等政策都在研究中。因为中国的城市化率才54%左右,而农业大省河南城市化率还不足50%,空间巨大,只是很多配套政策不足,所以才导致农民目前进城积极性不高。

    我市的房地产去库存政策其实早在9月份已经开始实施,就是自9月16日开始新购置房屋可以享受每平方米200元的补贴,而补贴的领取将会在12月1日起正式发放,这也就意味着我市购房者可以享受到更多的实惠。

    同时河南省也出台了鼓励农民进城的奖励政策,省政府每年将会拿出3亿元资金用于奖励那些农民进城做得较好的地市。

    最近热映一部电视剧《北上广不相信眼泪》说的是一些在一线城市打拼的人艰辛奋斗的故事。笔者认为,这部剧之所以热播是因为它反映了当下的现实情况。房地产开发商尤其是三四线城市的房地产开发商,现在的处境不比电视剧上那些打拼在北上广的“80后”们的日子好过。

    前路艰辛,我们还需努力!


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