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仰望许昌:地价王中王,房价涨又涨【图文】
编辑:许昌楼市网 2018年06月11日08:22 来源:许昌楼市网
摘要:253万/亩→ 461万/亩→ 588万/亩→ 633万/亩→ 673万/亩→ 735万/亩→ 750万/亩→ 815万/亩→……
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前言:近两年许昌地王诞生记:

    253万/亩→ 461万/亩→ 588万/亩→ 633万/亩→ 673万/亩→ 735万/亩→ 750万/亩→ 815万/亩→……

    建业、中梁、碧桂园、保利、雅居乐、金科、华润……你方唱罢,我方唱!

    2018年1-5月份,许昌城区商品房预售登记套数为6350套,预售面积约69万平方米,其中商品住宅预售套数5454套,共计约63万平方米。其中五月份预售登记最高,商品房预售登记达到1794套,面积约21万平方米。

    截止到2018年5月底,许昌市可售期房共计20776套,其中可售住宅14846套,可售商业用房5930套;可售商品房面积共计240.36万平方米,其中可售住宅面积164.2万平方米,可售商业用房面积为76.16万平方米。其中魏都区、东城区可售期房较多,经济开发区可售期房最少。

    2018年5月份,全省各地市新建商品房销售均价均有不同程度的上涨,其中许昌、南阳、新乡上涨幅度较大。

     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    许昌房地产市场稳中向好、量价齐升

    许昌市上下认真贯彻落实党的十九大、中央、省委和市委经济工作会议精神,坚持新发展理念,坚持稳中求进工作总基调,大力推动高质量发展。2018年许昌市经济运行实现良好开局,主要经济指标增速高于全国、全省平均水平,总体平稳,稳中有好。

    特别是近两年来,随着省会郑州城市的快速发展和扩张,使交通便利的许昌“近水楼台先得月”,得到前所未有的快速发展,城市建设日新月异,房地产发展如日中天,量价齐升,市场一派繁荣。

    ▶ 许昌房价步步高升

    + 2006年许昌新建商品房销售均价1483元/㎡;

    + 2015年许昌新建商品房销售均价4522元/㎡;

    + 2016年许昌新建商品房销售均价5093元/㎡;

    + 2017年12月份许昌新建商品房销售均价7200元/㎡;

    + 2018年6月份新建商品房销售均价7566元/㎡,许昌新区某些新建商品房销售均价已突破8000元/平米……

    在过去不到两年的时间内,价格几乎涨了4000元/平方米,这可是过去N年上涨房价的总和!这番行情上涨,在许昌地产历史上,可谓波澜壮阔!

    1、2018年1-5月份许昌房地产量价齐升、一派繁荣:

    2018年1-5月份,许昌城区商品房预售登记套数为6350套,预售面积约69万平方米,其中商品住宅预售套数5454套,共计约63万平方米。其中五月份预售登记最高,商品房预售登记达到1794套,面积约21万平方米。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    截止到2018年5月底,许昌市可售期房共计20776套,其中可售住宅14846套,可售商业用房5930套;可售商品房面积共计240.36万平方米,其中可售住宅面积164.2万平方米,可售商业用房面积为76.16万平方米。其中魏都区、东城区可售期房较多,经济开发区可售期房最少。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    许昌“地王“,王中王

    (1)2016年12月16日,许昌新区编号为CS2016-53#(示范区FD16-2#)宗地进行拍卖,被建业以253万元/亩,楼面价1517元/m²拿下。2017年7月23日,建业世和府展示中心正式开放。


     (2) 2017年5月24日,位于铁西片区群众路与规划向阳路交汇处东南侧,编号为98-3#,以每亩近350万成交,成为城西地王!

    (3)2017年 7月27日,位于许昌芙蓉湖CBD编号为CS2017-13#(示范区FD06-2b)宗地进行拍卖,来自省内外的多家房企参与竞拍,经过177个回合的厮杀,最终河南碧桂园置业有限公司以8.9828亿囊获这一住宅地块,溢价率超过了300%,折合单价750万元/亩,楼面价4055元/m²。一举夺得许昌2017年总价地王、单价地王双料冠军。


     CS2017-13#(示范区FD06-2b)地块位于魏文路西侧、永兴东路南侧,土地使用权面积79877.0m²(119.816亩),容积率3.0,建筑密度<25%,绿化率≥35%,限高<90米。


     业内估测,4055元/m²的楼面价,再加上后期土地开发的各项费用,该宗地块售价或许将破1万/平米。

    (3)2017年10月25日,位于许昌城西天宝路以北,五一路以东,编号cw2017-24#宗地,159.722亩,该地块由许昌翰远地产有限公司拍得,成交总价73370万元,成交均价461.44万/亩,容积率3.0,楼面价约2300元/㎡,许昌西区地价再创新高!

    (4)2017年10月25日,位于许昌东城区八龙路西侧、天宝路北侧,编号为CD2017-31#住宅用地,约90亩,容积率<3.0,被上海中梁摘得,总价56950万,平均单价约632.77万/亩。


     (5)2018年1月24日,位于东城区文峰路以东、天宝路以北,编号为CD2017-60#地块,面积约97.45亩,由郑州保利房地产开发有限公司(保利集团)拍得,成交总价约5.7亿元,土地价约588万/亩。

    (6)2018年1月24日,位于东城区许州路以西,八一路以南,编号为CD2017-61#地块,面积约139.779亩,由河南雅同置业有限公司(雅居乐)拍得,成交总价约10.28亿元,土地价约735万/亩。

    (7)2018年4月4日,位于许昌示范区青梅路以西,宏腾路以北,编号为CS2017-47#住宅用地,占地面积33亩,容积率为3,成交总价为18732万,单价为561万/亩,楼面价为2807元/㎡;如果按照绿线测算土地单价为594万/亩,楼面价2974元/㎡,最终是被郑州金科百俊房地产开发有限公司拿下,溢价率高达153%,竞拍了107轮。

    (8)2018年4月4日,位于许昌示范区魏文路以西、宏腾路以南,编号为CS2017-48#住宅用地,占地面积83亩,容积率为3,成交总价为49663万,单价为598万/亩,楼面价为2995元/㎡;如果按照绿线测算土地单价为673万/亩,楼面价3368元/㎡,最终是被郑州金科百俊房地产开发有限公司拿下,溢价率高达170%,竞拍了95轮。

    (9)2018年4月4日,位于许昌示范区芙蓉湖CBD核心区域,位于魏武大道西侧、规划学院路东侧,编号为CS2017-26#住宅用地,占地面积约193亩,容积率为3,土地性质为住宅用地,成交总价为142906万元,单价737万/亩,折合楼面价3687元/㎡;如果按照绿线测算土地单价则为815万/亩,楼面价则为4080元/㎡,最终被华润旗下北京润置商业运营管理有限公司拿下,溢价率高达304%,竞拍了285轮,代替碧桂园成为许昌“总价”新晋地王。


     以上三宗地,据说引来了包括万科、金地、永威、康桥等在内房企的轮番竞价。而之所以,这三宗地如此受欢迎。是因其位于现在的许昌新区——许昌市城乡一体化示范区。

    如果说许昌新区,大家不了解,那么郑东新区可谓人尽皆知。

    许昌新区之于许昌,正如郑东新区之于郑州,是许昌房价的制高点。

    围绕芙蓉湖而建,打造国家高新技术产业开发区、战略性新兴产业集聚区、高端商务区、生态宜居新城区和全市对外开放新高地。

    目前,示范区累计投入86.7亿元,加大路网、管网和生态、水系等基础设施建设力度,先后建设了魏武大道、芙蓉大道、宏腾路、隆昌路、魏文路等道路,主要道路通车里程达42公里,已形成“七纵六横一环”主干道路框架网,主中心道路网络已经形成。整体水系工程为“一湖一河一轴”(芙蓉湖、饮马河连通工程、景观轴水系),总占地面积2478亩,总蓄水量约100万方,总投资15亿元。其中:芙蓉湖占地705亩,水面226亩,蓄水量约30万方;饮马河连通工程示范区段全长约5.46公里,水面宽60至80米,蓄水量约60万方;景观轴水系全长1600米,宽280米,蓄水量约10万方。

    区域水系工程已全面建成,后续工程正在紧张施工并不断提升完善。据最新信息报道,2018年示范区计划安排重点项目71个(续建32个、新建39个),总投资632.9亿元;2018年度计划投资150.2亿元,比2017年计划投资增长25.1%,可见许昌新区发展之决心。


     (10)2018年 4月4日,许昌土拍火了,金科、华润百强房企首入许昌,据说包括万科、金地、永威、康桥等在内的房企携重金混战许昌新区三宗地,最高竞价285轮,诞生了新地王;其余6宗地块也都名花有主。

    ▶ 其余地块信息

    ①、产业新城2018-07#地块,位于市产业新城滨河路南侧,住宅用地,竞得人新郑市孔雀城房地产开发有限公司,背后股东华夏幸福。最终以10700万元成交,溢价率11%。

    ②、产业新城2018-08#地块,位于市产业新城滨河路南侧,住宅用地,同样被新郑市孔雀城房地产开发有限公司竞得,成交价11100万元,溢价率12%。

     ③、示范区CS2017-54#地块,位于魏文路以西、永昌东路以北,商服用地,竞得人为许昌腾飞建设工程集团有限公司,成交价12532万元,溢价率3%。

    ④、示范区CW2017-20#地块,位于文峰路西侧、文翰路南侧,商服用地,竞得人许昌市魏都投资有限责任公司,成交价3233万元,溢价率2%。

    ⑤、示范区CW2017-26#地块,位于魏都区群众路北侧、灞陵路东侧,商服用地,竞得人许昌市魏都投资有限责任公司,成交价4251万元,溢价率1%。

    ⑥、示范区CW2017-27#地块,位于魏都区双河路西侧、群众路北侧,商服用地,竞得人许昌市魏都投资有限责任公司,成交价929万元,溢价率1%。

    2017-2018年许昌市区部分土地成交信息一览表


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    ▶ 许昌房地产市场已入驻品牌开发企业:

    有人说,2018年是最佳拿地年。对于力争规模的房企来说,自然不允许错过这一时机。

    然而在核心城市土地越来少的前提下,围绕一些单核城市周边地市拿地之战已经打响,作为正在努力和郑州实现一体化的许昌是越来越火热。

    火热的市场,怎能缺少品牌开发商的身影?品牌开发商不但是一个城市的“地王”制造者,也是房价上涨的“驱动者”,其“丰功伟绩”不可抹灭!

    截止到2018年5月底,已进驻许昌房地产市场的开发商有以下品牌开发企业:


     (声明:排列不分先后)

    许昌区位价值及战略定位

    1、许昌区位、面积与人口:

    许昌,又称莲城,位于河南省中部,下辖2个市辖区、2个县级市、2个县。总面积4996平方公里,2017年末中心市区建成区面积114.27平方公里,比上年增加6.27平方公里;建成区人口100.6万人,比上年增加4.6万人。2017年末全市总人口495.63万人,比上年末增加2.97万人,常住人口440.89万人,比上年末增加2.84万人,其中城镇常住人口225.12万人,城镇化率为51.06%,比上年末提高1.68个百分点。

    2017年年末许昌人口数及构成


    


     2、便捷的交通体系:

    许昌地处“中原之中”,郑州新郑国际机场许昌候机楼建成投用,“四站一港”零距离换乘中心基本建成,集高速公路、高速铁路、航空为一体的快捷交通体系初步形成。以高速公路和铁路为核心,辅助以常规铁路和国道,形成了五纵三横的路网体系;另外高铁的开通也使许昌在河南省的地位明显提升,有效的加强了许昌与上下游城市的联系,完善城市的发展格局。

    许昌属于中原城市群南部重点的城市,属于郑州一小时交通范围城市。


     3、城市荣誉:

    许昌经济强市现代工业体系齐全,非公有制经济发达,拥有许昌新区和东城区、许昌经济开发区3个现代化新城区,以电力和电子装备制造业为主,是国家现代化机电研发基地。

    烟草种植历史悠久,有“烟草王国”的美誉,是全国重要的烟草生产加工基地和中药材生产加工基地,2015年命名为全国文明城市。

    2017年2月,许昌市入选国家重大市政工程领域PPP创新工作重点城市。2017年10月,被住建部命名为国家生态园林城市。2017年,许昌市复查确认继续保留全国文明城市荣誉称号。 2018年3月成为第一批通过全国水生态文明建设试点验收城市。

    4、城市定位:

    许昌作为河南省中部地区重要的中心城市、中原城市群、中原经济区核心城市之一。

    中原经济区是以郑州城市为核心,中原城市群为支撑,涵盖河南全省以及周边地区的经济区域,地处中国中心的地带,在全国改革发展中具有重要的战略意义。

    2011年建设中原经济区上升为国家战略,2011年11月国务院批复《中原经济区规划》。

    中原城市群是以郑州为中心,洛阳为副中心,开封、新乡、焦作、平顶山、漯河等地区为节点构成的紧密城市圈。

    许昌与郑州接壤,为中原城市群南部的重要支点城市,属于郑州一小时交通范围城市,位于中原城市群的第二层次。


     5、未来15年发展目标:中原城市群融合发展先行城市

    2016年1月28日,《许昌市城市总体规划(2015-2030)》获河南省政府批复,许昌今后15年的发展蓝图至此敲定。

    省政府在批复中明确,许昌市是河南省中部地区重要的中心城市,同意《规划》确定的许昌市2020年中心城区城市人口规模125万人、建设用地规模135平方公里和2030年中心城区城市人口规模190万人、建设用地规模189平方公里的城市规模。

    《许昌市城市总体规划(2015-2030)》确定许昌未来15年发展目标为:将许昌市建设成为中原城市群融合发展先行城市,一座产城融合、活力迸发的创新开放城市,一座林水相依、人水和谐的生态宜居城市,一座传承包容、古风新韵的曹魏文化名城,一座居者心怡、来者心悦的健康幸福城市。


     6、许昌城市规划:

    许昌整体的发展方向是向东、向北发展,规划有东城区、许昌新区两个城市新区,新区规划面积是目前建成区的2倍左右;另外中心城区是以商业经济中心,西区是传统的工业所在地,发展缓慢,南区是经济开发区,多为城中村改造项目。

    许昌市经济与房地产业发展

    面对错综复杂的经济形势和艰巨繁重的发展任务,在市委、市政府的领导下,全市上下坚定以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,以稳中求进为总基调,以打好“四张牌”为总要求,以供给侧结构性改革为主线,以提高发展质量和效益为中心,统筹推进“五位一体”总体布局、协调推进“四个全面”战略布局,按照“拉高标杆、持续求进、走在前列”的总体要求,着力推进郑许融合发展,着力打好转型发展攻坚战,着力建设“四个强市”,着力加快推进新型城镇化,着力深化改革开放,着力防风险惠民生,保持了经济社会发展的良好态势。

    2018年4月26日下午,“名列前茅财经·新一线城市研究所”发布了《2018城市商业魅力排行榜》,依据近一年的170个品牌商业数据、19家互联的用户行为数据及数据机构的城市大数据,对中国338个地级以上城市再次排名,许昌入围新三线城市(河南共七个城市入围新三线城市,分别为许昌、商丘、信阳、南阳、洛阳、新乡、驻马店)。

    1、国民生产总值(GDP)与增长率:

    2018年第一季度,全市生产总值完成634.5亿元,同比增长8.3%,总量居全省第4位,增速居全省第6位。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    其中,第一产业增加值27.7亿元,增长3.5%;第二产业增加值389.0亿元,增长8.2%;第三产业增加值217.8亿元,增长9.3%,总量居全省第8位,增速居全省第10位。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    2、全市人口及城镇化率:

    2017年末全市总人口495.63万人,比上年末增加2.97万人,常住人口440.89万人,比上年末增加2.84万人,其中城镇常住人口225.12万人,占常住人口比重(常住人口城镇化率)为51.06%,比上年末提高1.68个百分点。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    3、固定资产投资:

    2018年第一季度,全市固定资产投资同比增长12.8%,增速居全省第1位。2017年全市固定资产投资(不含农户)2531.8亿元,比上年增长11.8%。固定资产投资增长率2011年达到25.8%,随后逐年减少,2017年的固定资产投资增长率为11.8%,达到近年来的最低值;可喜的是2018年第一季度,全市固定资产投资同比增长12.8%,增速居全省第1位。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    4、房地产开发投资: 2017年许昌市房地产开发投资194.7亿元,比上年增长11.5%。其中,住宅投资147.3亿元,增长6.4%;办公楼投资12.7亿元,增长210.9%;商业营业用房投资21.9亿元,增长19.2%。

    2010-2017年,许昌市房地产开发投资极不稳定,2011年住宅开发投资增长率达到近年来最高,为46.1%,但2012年却急剧下降,房地产开发增长率和住宅开发增长率跌破“冰点”,双双分别下降5.1%、18.8%。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    5、房地产房屋施工面积: 2017年许昌市房地产房屋施工面积1994.3万平方米,增长14.7%;其中住宅施工面积为1609万平方米,增长16.4%。

    2010-2017年,许昌房地产房屋与住宅施工面积逐年保持稳定增长。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    6、房地产房屋新开工面积:

    2017年许昌市房屋新开工面积为544.6万平方米,下降3.8%;其中住宅新开工面积为425.3万平方米,下降7.6%。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    7、房屋竣工面积:

    2017年许昌市房屋竣工面积141.6万平方米,下降9.2%;其中住宅竣工面积为125.1万平方米,下降1.7%。从2013年起,许昌市房屋和住宅竣工面积持续减少,直面反映在推到市场上商品房的数量不断减少,即商品房供应量减少,将导致供求失衡。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    8、商品房销售面积:

    2017年许昌市商品房销售面积为555.3万平方米,增长5.1%;其中住宅销售面积为512.4万平米,增长3.4%。自2010年开始,许昌市商品房销售面积及住宅销售面积逐年增加,其中2016年、2017年增加幅度明显。


     图表:河南楼市网数据研究中心绘制

    9、商品房待售面积:

    截止到2017年末,许昌市商品房待售面积为70.5万平方米,减少22.6%;其中住宅待售面积为53.6万平米,减少28.2%。许昌房地产市场销售不断增加,库存不断减少,保持良好的发展势头!

    许昌在售楼盘价格行情

    在一二线城市房价被调控锁死之后,三四线城市房价已经在默默上涨当中。郑许融合,许昌新区作为郑州南花园,郑州向南,许昌向北,城市发展方向及美好愿景,导致新区房屋的未来价值与日俱增,市场销售预期较好。许昌紧邻郑州开封两大热门市场,高铁到郑州仅半个小时车程,也深受开发商的喜爱。


(声明:以上价格仅供置业参考,与实际不符者,请以售楼处当天价格为准)

许昌不断拍出地王,房价将过万!曾经对许昌爱搭不理,现在已让您高攀不起!

由以上房价数据表可以看出:

1、城东区城市配套成熟完善:

(1)该区域发展速度快,交通、教育、医疗、城市配套等各个方面较为成熟完善,购房者对此区域比较认可。

(2)目前该区域部分楼盘高层成交价格在6200-7500元/㎡,洋房成交价格在7500-10000元/㎡。

2、示范区(新区)地王不断,名企争相入驻:

(1)该区域属于新区,也是政府重点发展区域,自然环境优越,区域规划超前,品牌开发商云集,地王不断,项目规格较高,客户关注度高,竞争激烈。

(2)该区域部分项目高层毛坯成交价格7000-8200元/㎡,洋房成交价格9000—12000元/㎡之间。

(3)该区域芙蓉湖区域为许昌房价制高点,也是地王制造点,部分项目高层毛坯7000-7500元/㎡,精装修9000元/㎡,洋房成交价格8800-12000元/㎡。

3、经济开发区(西区)不甘落后:

(1)该区域为许昌工业聚集地,目前入驻品牌地产开发企业较少。

(2)该区域各项目档次参差不齐,根据楼盘的品质和规模,价格从4700-6700元/㎡,价格差距较大。

    楼市观点

    从目前的趋势看,许昌房价并没有停歇的势头,尤其是在大牌房企如碧桂园、恒大、雅居乐、金科、华润等品牌房企的推波助澜下,许昌房价很可能进一步突破我们的想象空间。

    根据统计的数据显示,2017年许昌房价猛涨45%,抵上过去两年的涨幅总和,没有买房的蒙圈了,就连地产业内人士也表示看不懂。其实,许昌房价暴涨的因素概括为以下几点:【亮点】

    1、政府大力引导去化三四线城市库存,一二线城市受限购、限贷等多重调控政策的影响,投资者将目光聚集在距离郑州周边的三四线城市,房企纷纷布局三四线城市,许昌属于郑州1小时范围圈,区位交通优势明显,城市定位价值突出,所以成为房地产开发端和消费投资端的优选。

    2、许昌经济基本面好,各项数据跑在全省前列,作为全国文明城市又晋升新三线城市,城市投资价值受到青睐,所以地王频出,不断拉高房价。

    3、城市棚户区改造或都市村庄拆迁,实施货币化安置,激发购房欲望,为城市“去库存”提供更多的购房群体。

    4、当前股市被套、黄金上升空间较小、银行理财风险不小,还有哪些投资理财稳靠?投资房地产,这块“试金石”一直很可靠,房价在不断上升中有丰厚的回报。

    ……

    以上诸多因素叠加在一起,促使许昌房地产市场销售火热,致使房价暴涨。

    但是,许昌城市多重因素如高铁到郑州仅半个小时车程及许昌城市区位交通优势,也让更多的“富人”越过许昌直接进驻“省会”郑州,拆分了许昌房地产市场不少客源,如郑州南部区域部分品牌开发企业的楼盘成为许昌、禹州及长葛购房者的首选。

    毕竟许昌作为三四线城市,城市教育、医疗、商业等配套与省会郑州相比还有一定差距,致使人口外流明显。人口流入缓慢,缺乏长期人口支撑,所以房地产市场潜力有限。

    后 语

    尽管多地不断进行楼市调控,甚至调控政策不断加剧,但“微信选房秒清”、“摇号买房”、“房价倒挂”、“万人抢房”、“一次性付款优先”、“买房绑车位”、“连夜加班交500万诚意金”,还有的为了买房晕倒、打架,甚至顶着“乌纱帽”违规摇号……当前这种种楼市奇怪现象,怎能又不让人们多想?

    本来一二线城市楼市调控,为了三四线城市去库存,可有些三四线城市因去库存过猛,却造成“房慌”,致使存量房供应量严重不足,出现新的“抢房”现象!

    

    不知在这场房地产轰轰烈烈的“博弈”中,地方ZF、银行、开发商、购房者,谁将是最大的受益者?

    不说了,说起来都是泪!

    默默地问“房住不炒”呢?

    得治!

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